Die gemeinsame Mietwohnung nach der Trennung

Geschrieben von RA Christian Grema am Freitag, 28.11.2014

Hat ein Paar während der Ehe oder des Zusammenlebens gemeinsam einen Mietvertrag geschlossen und zieht einer der Partner aus, so stellt sich die Frage, wie mit dem Vertrag zu verfahren ist, wer für die ausstehenden Mietzahlungen aufzukommen hat und welche weiteren gegenseitigen Ansprüche bestehen.

Bei der Beurteilung dieser Frage kommt es zunächst nicht darauf an, ob die Beteiligten verheiratet sind oder nicht. Auch bei ehelosen Paaren stellen sich die aufgeworfenen Fragen bei einer Trennung gleichermaßen und sind nach ähnlichen Grundsätzen zu beantworten.

Ausgangslage: Gesamtschuld / Gesamtgläubigerschaft.
Hat das Paar den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, so bestimmt sich das Rechtsverhältnis nach den Grundsätzen der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft (§ 421 BGB) bzw. der Gesamtgläubigerschaft (§ 428 BGB): Das heißt, dass der Vermieter seine vertraglichen Ansprüche, etwa die Mietzahlung, vollständig von einem der beiden Mieter verlangen kann. Im Gegenzug kann auch jeder der beiden Partner die ihnen gemeinsam zustehenden Ansprüche alleine gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Darauf, dass zwei oder mehrere Personen die Wohnung angemietet haben, kommt es somit gegenüber dem Vermieter nicht an. Man kann sich gegenüber dem Vermieter damit nicht etwa darauf berufen, dass man nur die Hälfte der Miete schulde, da schließlich auch noch der (frühere) Partner mit im Vertrag stehe. Dies is lediglich eine Frage der internen Lastenverteilung zwischen den Mietern selbst und hat keine Auswirkungen auf das Verhältnis gegenüber dem Vertragspartner (Vermieter).

Vermieter kann wählen, von wem er die Mietzahlung fordert
An dem Mietvertrag an sich und damit auch an dem vorliegen einer Gesamtschuld ändert sich durch die Trennung des Paares und dem Auszug eines Ehegatten zunächst nichts. Dem Vermieter ist es nicht verwehrt, die vollständige Miete alleine von dem Ehegatten einzufordern, der die ehemals gemeinsame Wohnung bereits längst verlassen hat. Diese Möglichkeit ist für den Vermieter vor allem dann vorteilhaft, wenn der weiterhin in der Wohnung verbleibende Ehegatte in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder sich aufgrund der Trennung schlicht und einfach weigert, die Miete selbst aufzubringen. Der in Anspruch genommene muss sich dann an den früheren Partner halten:

Ausgleich im Innenverhältnis
Der Ausgleich findet dann erst im so genannten Innenverhältnis des (ehemaligen) Paars als Gesamtschuldner statt. Hierbei kommt es vor allem darauf an, welche konkrete Absprache zwischen dem Paar bestand. Lag, wie häufig, bislang keine ausdrückliche Vereinbarung vor, so geht das Gesetz von einer hälftigen Teilung aus (§ 426 Abs. 1 BGB): Zahlt einer der Ehegatten die Miete vollständig, so kann er die Hälfte des Betrages von dem anderen Ehegatten zurückfordern. Ist ein Ehegatte jedoch bereits ausgezogen, so scheint die hälftige Haftung, zumindest nach einer gewissen Zeit, als nicht mehr sachgerecht.

Sachlage nach einvernehmlichem Auszug eines Ehegatten
Wie gesehen bleibt es auch nach dem Auszug eines Ehegatten zunächst bei den gemeinsamen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter. Auch das Innenverhältnis geht von einer grundsätzlichen Mithaftung aus.

Ist der Auszug einvernehmlich erfolgt, so ist abweichend davon auszugehen, dass der Haftungsanteil im Innenverhältnis vollständig auf den in der Wohnung verbleibenden Ehegatten übergeht. Ähnlich zu beurteilen ist der Fall fehlender Einvernehmlichkeit, wenn der verbleibende Ehegatte die Miete zunächst wie selbstverständlich weiter zahlt. Wird der Ehepartner, der aus der Wohnung ausgezogen ist, vom Vermieter in Anspruch genommen, so kann er von dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten den vollständigen Ausgleich hierfür verlangen. Allerdings hat er im Falle des Rückgriffes das volle Bonitätsrisiko des anderen Vertragspartners zu tragen: Ist der in der Wohnung verbliebene Partner mittellos so bleibt der Partner, der ausgezogen ist und trotzdem zahlen musste erst einmal auf den Kosten sitzen. Ein solches Dreieckverhältnis gilt es daher, frühzeitig zu vermeiden.

Einvernehmliche Lösung 1: Die gemeinsame Modifikation des Mietvertrages
Die so veränderte Haftungsverteilung im Innenverhältnis ist somit möglichst auch nach Außen, d.h. gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Die einfachste und komplikationsloseste Lösung liegt dabei in einer Vereinbarung mit dem Vermieter dahingehend, dass der ausgezogene Partner/Ehegatte aus dem Mietvertrag zu entlassen ist und die sich daraus ergebenden Verpflichtungen somit nur noch den verbleibenden Ehegatten treffen. Da der Vermieter jedoch, wie bereits gesehen, nicht zu verachtende Vorteile aus dem Vorliegen zweier Schuldner hat (er kann sich auswählen, won wem er das Geld verlangt und wird sich an die solvente Person halten), wird er oftmals seine Zustimmung zu einer einvernehmlichen Abänderung des Mietvertrages geben. Gegen den Willen des Vermieters kann eine solche Modifikation des bestehenden Vertrages nicht durchgesetzt werden.

Einvernehmliche Lösung 2: Die gemeinsame Kündigung des Mietverhältnisses
Die zweite Möglichkeit, eine weitere Inanspruchnahme durch den Vermieter zu verhindern, besteht in der Kündigung des Mietvertrages. Jedoch ist diese aufgrund des Vorliegens eines Gesamtschuldverhältnisses nur gemeinsam mit allen Unterzeichnern möglich. Weigert sich der in der Wohnung verbleibende Ehegatte, der Kündigung zuzustimmen, etwa weil er die Wohnung nicht aufgeben will, so ist auch dieser Weg zunächst verschlossen. Es verbleibt bei der vollen Haftung gegenüber dem Vermieter.

Streitige Lösung: Die gerichtliche Durchsetzung
Weigern sich sowohl der Vermieter als auch der zweite Mieter, den genannten Lösungen zuzustimmen, so muss der ausziehende Ehegatte seine Ansprüche auf dem gerichtlichen weg durchsetzen. Hierbei kommen vor allem zwei Vorgehensweisen in Betracht:
 

1. Klage auf Zustimmung zur Kündigung
Zwar kann der ausgezogene Partner eine Kündigung nicht ohne Zustimmung des anderen Mieters durchsetzen; allerdings kann eben diese Mitwirkungshandlung gerichtlich durchgesetzt werden. Ein Gerichtsurteil ersetzt dabei die erforderliche Zustimmung des in der Wohnung Verbleibenden.

2. Klage auf Freistellung von Mietzahlungen
Soll das bestehende Mietverhältnis demgegenüber nicht vollständig beendet werden, so steht dem ausziehenden Ehegatten ein Anspruch gegen den anderen Ehegatten auf Freistellung (§ 257 BGB) von Forderungen des Vermieters zu. Dieser Anspruch kann ebenfalls gerichtlich durchgesetzt und auch auf zukünftige Forderungen gerichtet werden.
 

Sachlage bei bestehender Ehe und nicht einvernehmlicher Trennung
Eine andere Beurteilung ist dann vorzunehmen, wenn bei noch bestehender Ehe einer der Ehegatten gegen den Willen des anderen aus der gemeinsamen Wohnung auszieht. In diesem Fall gebieten es die ehelichen Treuepflichten, den ausziehenden Ehegatten noch zumindest bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist an den Kosten der Mietwohnung zu beteiligen. Von einigen Gerichten wird die Haftung auf den Anteil beschränkt, der die Kosten für eine kleinere Mietswohnung des verbleibenden Ehegatten übersteigt.
 

Zusammenfassung
Zusammenfassend kommt es somit darauf an, die Haftung im Außenverhältnis den veränderten Lebensumständen der Betroffenen frühzeitig anzupassen. Die schnellste und einfachste Lösung bestimmt sich danach, ob die angemietete Wohnung beibehalten werden soll und liegt demnach in der einvernehmlichen Änderung des Mietvertrages, oder in der gemeinsamen Kündigung. Auch bei fehlender Kooperatinsbereitschaft der anderen Beteiligten, steht der Betroffene nicht schutzlos da. Allerdings sollte hierbei immer auch die beachtliche zeitliche Verzögerung durch die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens bedacht werden.

Stichworte: Familienrecht , Gemeinsame Wohnung, Trennung, Miete, Kündigung
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